Gotlandsdomen (2015): Hur mycket måste du egentligen kalkylera med i din entreprenad?

Att sätta rätt pris på ett jobb kan vara svårt, särskilt när du inte har full koll på vad som döljer sig under ytan. Ett uppmärksammat rättsfall från Högsta domstolen – den så kallade ”Gotlandsdomen” – ger viktiga riktlinjer för hur mycket du som entreprenör behöver ta höjd för i din kalkyl.

Vad hände i Slite hamn?

Region Gotland upphandlade muddringsarbeten i Slite hamn till ett fast pris. Entreprenören, Secora Sverige AB, kalkylerade med att marken var mjuk nog att muddra med en vanlig muddermaskin.

Men under arbetet stötte Secora på hårt kalkberg – något som krävde omfattande sprängningar. Detta innebar en stor merkostnad på ca 21,6 miljoner kronor. Secora krävde att Region Gotland skulle stå för extrakostnaderna, eftersom berg inte nämnts i handlingarna. Region Gotland vägrade och menade att Secora borde ha förstått risken för berg i området redan vid anbudet.

Varför blev det en konflikt?

Frågan blev vem som egentligen bär ansvaret för risken att kalkberg kunde förekomma. Tvisten hamnade i domstol och avgjordes till slut av Högsta domstolen (NJA 2015 s.3). Det blev en principiellt viktig dom om entreprenörens undersökningsplikt och ansvar vid kalkylering enligt AB 04 kap. 1 § 8:

”Om det saknas uppgifter ska förhållandena antas vara sådana som kunnat förutses vid en fackmässig bedömning.”

Secora menade att kalkberget var oväntat eftersom beställaren inte hade informerat om det i handlingarna. Region Gotland tyckte däremot att en erfaren entreprenör borde veta att kalkberg är vanligt på Gotland, även om det inte nämnts i avtalet.

Hur avgjorde Högsta domstolen?

HD gav till slut Region Gotland rätt. Domstolen menade att entreprenören faktiskt hade haft anledning att förutse hårt kalkberg eftersom det var en vanlig och rimlig risk för platsen. Därför var sprängningen något som redan ingick i det fasta priset – Secora fick ingen extra ersättning. Den extra kostnaden på 21,6 miljoner kronor fick entreprenören själva stå för, trots att det inte uttryckligen fanns med i avtalet.

Två viktiga lärdomar från Gotlandsdomen:

1. Du måste kalkylera med rimliga risker

Du som platschef, projektledare eller entreprenör behöver alltid göra en rimlig, fackmässig bedömning av vilka förhållanden som kan förväntas på arbetsplatsen. Finns det kända risker i området – till exempel kalkberg på Gotland eller sank mark vid älvar – behöver du ta höjd för det i kalkylen, även om beställaren inte uttryckligen nämnt det.

2. Men du behöver inte räkna på extrema scenarier

Däremot behöver du inte ta med risker som är helt osannolika eller väldigt ovanliga. Det räcker att du gör en fackmässig, rimlig bedömning. Gotlandsdomen innebär alltså inte att du måste prissätta alla tänkbara risker – bara de risker som du rimligen borde känna till och kunna förvänta dig.

Praktiskt exempel – vad kan du göra annorlunda?

• Fråga beställaren:
  Är du osäker? Be om tydliga underlag eller ytterligare undersökningar innan du lämnar anbud.

• Förbehåll dig:
  I anbudet eller avtalet kan du skriva tydliga reservationer för kostnader kopplade till särskilda risker. På så sätt kan du få extra betalt om något oväntat ändå inträffar.

• Dokumentera bedömningar:
  Spara tydligt dokumentation om varför du gjort en viss bedömning. Det hjälper dig i efterhand om en tvist skulle uppstå.

Vad betyder domen för dig och ditt byggprojekt?

För entreprenörer är domen en viktig vägledning: du behöver kalkylera med rimliga och typiska risker för platsen – men inte med extrema eller helt osannolika scenarier. För beställare innebär domen ett ansvar att vara tydlig med förhållanden som man själv känner till eller borde känna till.

Gotlandsdomen hjälper både entreprenörer och beställare att undvika onödiga tvister genom att skapa en rimligare och tydligare standard för riskbedömning och kalkylansvar.

Ta hjälp av Grundtrygg

Med Grundtrygg får du tydlig koll på kontrakten – så att du enkelt vet vilka risker du ska kalkylera med och vad du kan begära ersättning för. Vi hjälper dig att förstå och säkra dina avtal, utan krångel och byråkrati.

Vi gör byggkontrakt trygga. På riktigt.

📚 Källor och vidare läsning:

• Högsta domstolen, NJA 2015 s. 3 (mål T 407-13) "Gotlandsdomen"

• Byggvärlden "Förlorade tvist om muddring"